Dass der Bundesgerichtshof die vielfältig genutzte Schönheits- und Endreparaturklauseln mit starren Fristen als unzulässig erklärt hat, ist seit mehreren Monaten bekannt. Neu seit Mai diesen Jahres ist, dass der BGH bei im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel ausgeführten Reparaturen einen Kostenerstattungsanspruch bejaht. Vermieter und Mieter sollten daher auch unter diesem Aspekt ihre Mietverträge rechtlich überprüfen lassen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner heutigen Entscheidung (Az. XII ZR 84/06) seine Rechtssprechung zur Unwirksamkeit starrer Schönheitsreparaturklauseln auch auf gewerblichen Mietraum erstreckt. Dem Mieter auch von gewerblich genutzten Räumen darf nicht die Möglichkeit genommen werden nachzuweisen dass kein Schönheitsreparaturenbedarf fern von starren Fristen besteht.

Der Bundesgerichtshof hat am 04.06.2008 folgendes klargestellt: Bei der sogenannten Anbietpflicht des Vermieters (nach einer Eigenbedarfkündigung hat der Vermieter eventuell freistehende vergleichbare Wohnungen den Gekündigten zur Weitervermietung anzubieten) kommt es für diese Verpflichtung nur auf die Kündigungsfrist an: Nach Ablauf dieser Frist sind freiwerdende Mietwohnungen nicht mehr anzubieten.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 11/07, festgestellt, dass es bei vorliegen eines Mietspiegels im Mieterhöhungsverlangen nicht nötig ist, die zutreffende Spanne den Beträgen nach zu nennen, wenn sich aus den konkreten Angaben im Erhöhungsverlangen die Möglichkeit ergibt, diese Spanne zu eruieren. Dies ist insbesondere bei öffentlich bekanntgegebenen Mietspiegeln der Fall, so dass es ausreicht, das konkrete Feld zu nennen, in dem die Spanne nachzulesen ist.

Im entschiedenen Fall handelt es sich um den Berliner Mietspiegel 2003. Dieser ist ein qualifizierten Mietspiegel. Er enthält ein Feldraster, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen je eine konkrete Mietspanne ausgewiesen ist.

In diesem Fall ist es nach Ansicht des BGH nur notwendig, das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld (nach Vermieteransicht) zu bezeichnen. Bereits damit wird der Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hingewiesen und eine Überprüfung ermöglicht, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt und damit zulässig ist. Die Spanne muss den Beträgen nach im Erhöhungsverlangen nicht genannt werden.Der Mieter kann diese in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld nachlesen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beiliegen, wenn er allgemein zugänglich ist.

Ob der Vermieter die richtige Spalte und Zeile gewählt hat, ist eine Frage der materiellen Begründetheit und nunmehr von den Gerichten erneut zu prüfen.

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gem. §§5578 ff. BGB sich die örtliche Vergleichsmiete erhöht haben muss oder ob ein solches auch statthaft ist, wenn sich seit Vertragsschluss die Vergleichsmieten nicht geändert haben.

Konkret war ein Mietzins von 4 EUR je Quadratmeter vereinbart worden, die örtliche Vergleichsmiete lag bei 4,60 EUR.
Auf ein späteres Mieterhöhungsverlangen auf 4,26 EUR je Quadratmeter wurde dieses zurückgewiesen, vom Vermieter dann geklagt. Die örtliche Vergleichsmiete belief sich zu diesem Zeitpunkt weiter auf 4,60 EUR.

Der Bundesgerichtshof hat nun festgestellt, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die örtliche Vergleichsmiete nicht gestiegen sein muss, weil diese Mieterhöhungsmöglichkeit nur die Gelegenheit schaffen soll, eine angemessene, im Ortsvergleich übliche Miete, zu verlangen.

Die Entscheidung vermag nicht zu überzeugen. Immerhin war ein konkretes Mietniveau vereinbart, das unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und dieser beiderseitige Vertragswille wäre eigentlich zu schützen.

Gleichwohl stützt sich der BGH mit guten Gründen nur auf den Wortlaut der Gesetzesnorm, die entsprechende Voraussetzungen gerade nicht an eine Erhöhung der örtlichen Vergleichsmiete stützt. Denn das Mieterhöhungsverlangen soll ja gerade, so der BGH, nur die Möglichkeit der Preisanpassung an die Ortsüblichkeit, nicht an Preissteigerungen, gewähren. Dass diese Preisanpassung aber im vorliegenden Fall nicht Vertragswille war, weil man ein Unterschreiten der ortsüblichen Miete vereinbart hatte, wird vom BGH anscheinend nicht berücksichtigt – die Urteilsgründe sind allerdings auch noch nicht veröffentlicht.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04 nochmals klargestellt, was bisherige Rechtssprechung war:
Grundsätzlich ist bei Kabelanschluss eine zusätzliche Parabolantenne nicht zulässig.

Folgende Ausnahme können aber dazu führen, dass der Vermieter eine solche Antenne gleichwohl dulden muss

wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt ist.

Ein bloßes Verbieten mit Hinweis auf den Kabelanschluss ist damit nicht mehr möglich. Es kommt entscheidend auf den konkreten Einzelfall an. Wir beraten Sie insoweit gerne.